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    Jul
    2020

    專訪|寶升昌董事長戶?。浩放品科笤烟粕?本土房企如何突圍

    [來源:寶升昌傳媒][日期:2020-07-20][點擊:561]

    唐山因唐太宗李世民東征高句麗駐蹕而得名,素有“北方瓷都”之稱。這里誕生了中國第一座機械化采煤礦井、第一條標準軌距鐵路、第一臺蒸汽機車、第一桶機制水泥。唐山,是一座鳳凰涅槃光榮的城市。然而,當中國人一腳跨進新世紀,特別是近十年來,眾多新一線城市紛紛掏出新經濟、科技、互聯網的靚麗名片時,這座因煤而起、因鋼而興的現代化工業城市,響應中央號召連續化解鋼鐵產能,在首都“藍天保衛戰中”作出了巨大的犧牲。萬億城市俱樂部中,獨獨少了唐山的身影。

    但當我們以為唐山會像眾多面目模糊的二三線城市一樣歸于平靜時,2020年庚子年三四月份疫情期間,唐山房價悄無聲息地來了波大漲,新房房價同比上漲高達13.2%,漲幅領跑全國,一鳴驚人。

    唐山究竟有什么魔力,在二三線城市的下行區間走出一條上揚曲線?為此,我們聯系到了深耕唐山二十年,對唐山房地產市場有著深刻洞察力的寶升昌創始人戶健先生。近一個小時的線上采訪,戶健不疾不徐、娓娓道來,為我們詳細解讀了唐山的樓市、當地開發商現狀以及作為一個土生土長的唐山人對這座城市的感情與希冀。

    談市場

    “地王”頻出 房價乘風而起

    從北京和天津間的中點向東一指,就能準確地找到唐山的位置,京津唐三角鼎立之勢。駕車從北京國貿出發,沿京哈高速向東行使兩個小時就能開到唐山市區,如果2021年京唐城際鐵路全線開通運行,從北京到唐山僅需30分鐘。

    唐山市區并不算大,清朝洋務運動期間修建的新華(路)道把中心區分為了路南和路北兩個區,也是絕對的城市核心區域。路北區是市政府所在地,商業及生活配套最為發達。路南區起步早,但受可建設區域范圍小的制約,發展受限,路南區連接南側豐南區的南湖區域是市政府正在發力的重點片區,南湖生態城產業帶、南湖中央CBD正在建設中,是距離曹妃甸深水大港、曹妃甸保稅區和京唐港最近的中心區。

    從通勤距離來看,唐山稱得上是一座環京城市,但如果只把目光局限在環京樓市的邏輯上,并不能窺得她的樓市全貌。周邊諸如天津、保定、滄州等一眾城市成交量、成交價格紛紛下滑的大環境映襯之下,唐山新開盤商品房價格扶搖直上且大有一房難求之趨勢。

    為什么一直再漲?直接原因就是,房價構成要素中最重要的土地價格正在大幅上漲。

    去年,唐山“地王”樓面價為9600元/平米,但今年4月唐山土地市場先后拍出了超過1萬元/㎡、1.1萬元/㎡、1.2萬元/㎡的樓面價。5月8日,“地王”價格再次被榮盛地產刷新,樓面價14010元/㎡,溢價率43.25%。但這個“地王”位置僅僅坐了一個月,就被另一家河北房企隆基泰和搶了過來,樓面價達到了1.6萬元/㎡。

    戶健指出,供需關系是推動房價上漲的重要因素,雖然4月份以來,唐山有一波較大規模的土地出讓,但在此之前的兩年間,唐山市土地供應量很少,庫存緊張,去化周期徘徊在9個月以下,總體處于供小于求的局面。由于新房供應少,總價高,一部分新房的需求也被擠壓到了二手房市場。

    土拍是房價最好的“托”,當“地王”頻頻易座,土拍槌落下的一瞬間,就為周邊的二手房便打入了一陣強心針,二手房業主“待價而沽”的情緒越來越濃。不少地王附近的小區業主在得知旁邊的地塊拍出了1.6萬元/平方米的樓面價后,幾乎立刻提高了報價?!暗饶菈K地開發完成,到時候又能漲一波,所以現在不著急賣?!?地價頻升,形成了2019年唐山市的二手房房價漲幅領跑全國的客觀事實。

    “唐山的房地產市場客群以當地人的改善型需求為主,周邊區縣進城和適齡青年結婚的首置為輔,都是剛性需求,投資炒房客為數不多?!睉艚〗榻B,“當地年輕人結婚成家,很多女方家庭會要求男方在唐山市區有一套房,另外大量農民進城、區縣的改善型客戶,也帶來大量購房需求。而新房多是三居、四居的大戶型,面向的是市區里的改善需求,而二手房戶型多是大兩居和小三居,總價低,適合剛需上車?!?/span>

    談企業

    產品力與融資能力是生存策略

    唐山市場的另一個特點是,歷經洗牌,2010年開始已經進入品牌化時代。無論是深耕唐山多年的萬科、華潤、綠城、碧桂園,還是近幾年新進入的融創、新城、龍湖、禹洲,唐山一路向好的市場吸引了眾多房企一擲千金。

    這種情形下,受融資成本、規模、周期及渠道的限制,本土房企的生存空間被不斷擠壓,許多存活下來的本土房企只能與品牌房企合作求生,但也有像寶升昌地產這樣“以產品和營銷見長”的當地房企借助多元化資本市場的有力支撐,與眾多品牌房企“同時代前行”,在當地房地產市場“與狼共舞”。

    在來勢洶洶的品牌房企夾縫中,能活下來并活得越來越好的秘訣是什么?

    產品力時代,不同品牌房企之間的合作開發已成為常態。通過合作,揚長避短為客戶提供最優解,是非常聰明的做法。學習廣告設計、工民建設計、工業設計出身的戶健具有難得的“設計師思維”,他總是能很快洞悉到客戶想要的產品,并付諸于實踐。例如在疫情之后,優質物業成為影響購房決策的重要因素。于是寶升昌在豐南區悅郡府項目中引入連續十年滿意度全國排名第一綠城物業,提升業主的居住品質,迎合業主需求,受到市場熱捧。

    此外,寶升昌的企業宗旨是“大信厚德,大誠樹基”。寶升昌在近二十年的發展歷程中,無一筆不良記錄,體現了這家企業的誠信、自律與謹慎。戶健介紹,“寶升昌”取自周代孤竹國青銅列鼎銘文“天子寶鼎,如日中升,當國之昌”?!皩毶比址謩e對應珍寶、聲音與光芒,象征著企業的價值、影響力與貢獻。

    房地產是一個十分依賴金融杠桿的行業,許多本土企業之所以無法發展壯大,就是吃了無法熟練使用金融工具的虧。因此,戶健2015年入讀長江商學院金融碩士課程,2018年入讀清華五道口金融學院金融博士課程。學習期間,學以致用,進行了多維度的股權類投資,涉及物聯網、AI、5G、生物醫藥、智能硬件、跨境電子商務等新興行業。連續創辦了寶升昌國家級孵化器、國家級眾創空間、省級雙創基地、省級跨境電子商務示范園區,成為全省雙創雙服領域的領跑者。

    可以看到,“涓涓細流,匯入汪洋”,做得久比跑的快更重要。適應市場,擁抱資本,踏準節拍,穩步發展,寶升昌厚積薄發、穩扎穩打,或許這就是他的生存之道。

    談未來

    內生市場的底氣

    由于北京等大城市匯集了太多的社會資源要素,并提供了眾多的就業崗位,人口流失似乎成了京津周邊衛星城市的宿命,眾多的大學畢業生和年輕人都走向北上廣深。但唐山卻恰恰相反,是為數不多的人口持續增長的城市。

    根據統計數據,截止2020年6月末,唐山總人口大概790萬,市中心區人口約290萬,大多人口在周邊的區、縣。2019年唐山城鎮化率達到了64.32%,相比北京、天津80%以上的城鎮化率而言,還有很大的上漲空間。

    作為土生土長的唐山人,戶健坦言自己比較戀家,事業基礎不愿離開唐山,對家鄉歸屬感濃厚。

    他的想法也是眾多唐山人的心聲?!坝H切又舒服”這是許多生活在唐山的人對這個城市的評價,“工業體系完備發達,營商環境在河北省最優,普通人找工作比較容易,唐山人上學、買房壓力小于很多城市,大多數人其實蠻幸福的。而且唐山地方大,物產豐富,農業、漁業也都不錯,作為唐山人,覺得挺安逸的,不想走?!?/span>

    市區對周邊區縣的虹吸效應是支撐唐山房地產市場發展的一個關鍵點。2019年,唐山小學生在校生54.2萬人,增長3.4%;幼兒園在園幼兒22.6萬人,增長2.2%。小學生人數和常住人口有非常高的相關性,這些數據的背后是,越來越多的年輕人選擇落戶唐山,在這里生兒育女、工作生活。此外,房租的漲跌,也是評價一個城市人口流入還是流出的硬指標,唐山住宅類房租一直在穩步上漲,也在另一個維度上證明了唐山的人口流入情況。

    支撐起房價的除了流入的人口,還有一個原因就是當地的經濟水平。戶健指出,唐山房價目前在河北省排在離北京最近的廊坊與省會石家莊之后,這個價格其實是比較合理的。因為唐山市的GDP領跑河北,在京津冀城市群中僅次于北京和天津,2019年GDP7000億元排名全國第29位。而且唐山對省會石家莊GDP的領先優勢持續存在,已經從2016年的448.4億元差距已經擴大到了2019年的1497億元。

    在戶健看來,唐山是一個典型的房地產內生市場,城鎮化率一定程度上決定了市場未來的發展空間。未來,唐山憑借其早年較強而且雄厚的工業基礎,鋼鐵城市轉型已經在大踏步邁進。通過第三產業增速發力,在京津冀協調發展步調下,唐山市一定會實現高質量大發展,萬億城市俱樂部靜待唐開。

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